[摘要] 居民对物管服务意见大，物业收费难，近年来以不缴物业服务费而产生的诉讼案件逐年上升。昨天，市房地产协会物业管理专业委员会（简称市物管协会）发布《市区住宅物业服务费诉讼分析报告》，报告列出了若干案例，其中不少可供市民参考。
居民对物管服务意见大，物业收费难，近年来以不缴物业服务费而产生的诉讼案件逐年上升。昨天，市房地产协会物业管理专业委员会（简称市物管协会）发布《市区住宅物业服务费诉讼分析报告》，报告列出了若干案例，其中不少可供市民参考。
理由1 起诉超过诉讼时效
2005年，金盛物业与盛和花园业主陈先生签订前期物业服务协议，协议未约定终止日期。陈先生自2007年起即未再缴纳物业服务费。2013年6月，金盛物业向陈先生书面催收物业费未果，向高新区法院提起诉讼。陈先生认为，原告起诉已超诉讼时效。
法院认为，金盛物业自签订前期物业服务协议之日起，即持续地为陈先生提供物业服务，因双方合同至今尚未解除或失效，陈先生亦无其他证据证明原告之物业服务曾发生中断，故对陈先生主张不予采纳。
经法院判决，陈先生支付自2007年至2012年的物业费及违约金。
市物管协会秘书长刘岳说，物业服务企业要求相关业主给付物业服务费的期限，自物业服务合同后一期履行期届满之日起算。
理由2 房屋维修后又渗漏
2010年12月，鹏欣丽园业主茅先生报修房屋渗漏，凤城物业公司向市房管局提出申请，动用维修资金4800元，维修了房屋的屋顶和外墙。2014年8月，凤城物业公司向茅先生书面催要物业费无果，向法院提起诉讼。
茅先生认为，他的房屋维修后又产生渗漏并造成损失，并提起反诉。
法院认为，茅先生诉称的屋顶和外墙漏雨，其屋顶和外墙属于共用部位且已超过保修期，作为物业服务企业，有义务帮助申请住宅专项维修资金进行维修，至于是否能申请以及申请多少维修资金，还要符合国家规定并按程序办理。故茅先生要求物业对其房屋屋顶和外墙予以修缮，并赔偿其损失的请求，法院不予支持。物业主张被告支付的物业费于法有据。
经法院判决，茅先生支付物业企业物业服务费。
市物管协会秘书长刘岳说，房屋维修分为保修期内和保修期满后两大类型，其维修的责任主体、维修部位、维修程序及资金来源不同。
理由3 物业服务质量有瑕疵
自2009年至2012年，泰墅园业主夏先生未缴纳物管费。2013年，润华物业公司向法院提起诉讼。
夏先生认为，物业服务质量存在瑕疵。
法院认为，物业企业已证明其已履行了物业服务义务,尽管物业企业在履行义务过程中或多或少存在一定的不足，但夏先生所举证据并不能证明原告履行合同存在重大瑕疵，被告拒绝缴纳物业服务费理由不正当。
经判决，夏先生支付物业服务费。
理由4 未入住拒缴物业费
稻河湾业主丁先生自购房后一直未入住该小区。香江物业公司向其催要物业服务费未果，向法院起诉。
法院认为，根据相关规定，对于未入住或未使用的，物业服务费按收费标准的70%缴纳。经判决，丁先生缴纳相应物业服务费。
每年四成业主欠费不缴
《报告》调查了凤城物业、香江物业、新时代物业、润华物业、金盛物业、广厦物业、爱家物业、家乐物业共8家物业企业，涉及40个住宅小区，34637户住户，每年应缴物业费2076.53万元。调查年度中2012年实收物业费1170.14万元，欠费906.39万元，收缴率56.35%；2013年实收物业费1271.12万元，欠费805.41万元，收缴率61.21%；2014年实收物业费1252.68万元，欠费823.85万元，收缴率60.33%。
物业费纠纷四大原因
《市区住宅物业服务诉讼分析报告》对物业费纠纷的产生原因进行了分析。
原因一：房屋质量及配套设施遗留问题。调查显示，房屋质量和配套设施的历史遗留问题，是形成物业费纠纷的主要原因之一。房屋交付使用后，一些业主对房屋质量保修的具体内容不清，对房屋维修的责任主体界定不准，将开发商未能履行的保修责任，转嫁或迁怒于物业企业，并以此为由拒缴物业费。还有些业主对住宅维修资金的使用管理程序不甚了解，对房屋共用部位与自用部位的区分存在误解。因小区规划设计及施工建设存在缺陷等历史遗留问题，而导致的停车难与出行难问题，以及安全防范、幼儿教育和社区服务等设施缺失，也成为少数业主拖欠物业费的理由。
原因二：物业服务市场机制不健全。受过去传统福利房屋管理制度的影响，一些业主对物业服务市场化认识有误，物业服务消费意识不强，期望以少的付出或不付出，获得好的服务。物业企业承担着过多的社会管理职能，诸如个人财产按理应由业主自我负责保管，但有些业主遭到失窃时，企业是首当其冲的“出气筒”。小区内的邻里矛盾、违章建筑、环境污染、宠物饲养等问题，都可能成为业主拒缴或要求打折物业费的理由。在物业服务中，上述各种问题交叉重叠，增加了物业费纠纷的化解难度。
原因三：物业服务合同有待完善。物业服务合同是企业从事物业服务的主要依据，是物业费纠纷诉讼案件的重要证据。由于长期受过去示范文本的影响，一些企业在起草合同时，服务内容和质量标准过于笼统，服务收费项目、收费标准和收缴方法过于含糊，责任主体的权利和义务界定不清，缺少法律文书送达方式，还缺少服务费调整和服务质量的评价条款，以及其他一些应对新法律法规和政策制度的条款。
原因四：物业管理服务难免瑕疵。由于用工成本大幅上升，小区物业从业人员老龄化严重，一线人员工时长、工作量大，员工队伍不稳定，加之收费难、标准低，直接影响小区管理服务。不少业主对企业的管理服务要求苛刻，比如，楼道打扫不干净，保安值班睡觉，对讲门损坏维修不及时，客服人员接电话态度不好等等，都会成为拒缴费用的借口。这些问题其实是管理服务中的瑕疵，一个小区成百上千户居民，企业的管理服务不可能精准无瑕，况且金无足赤，人无完人，有些业主为了不缴费，可以找出若干瑕疵问题。市物管协会建议，要在立法或诉讼实践中，明确管理服务上的瑕疵并不属抗辩理由。同时，企业也需要加强内部管理，努力提高服务质量。
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