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库存承压房价上涨乏力 江苏楼市步入新常态

新华日报   2014-12-22 10:15

[摘要] 11月,无锡(楼盘)、扬州(楼盘)、徐州(楼盘)的房价均出现环比和同比下跌,环比跌幅分别为0.7%、0.4%和0.7%;同比跌幅分别为4.3%、4.3%和3.8%。惟南京房价局势出现转机,结束了6月以来的5连跌,与上月持平,同比跌幅1.9%。

库存承压房价上涨乏力 江苏楼市步入新常态

昨天一早,南京(楼盘)城东一家楼盘派出150名“圣诞老人”,全城派发5000个。“”笼络,目的是造势揽客。年关时,这家楼盘打出了10638元/平方米起的板块抄底价,房价直降3000元/平方米,买房免首付,认购送iphone6……新华日报

如此景象,是全年楼市的一个生动注解,那就是“以价换量”。新华日报

昨天,国家统计局公布11月70个大中城市新建商品住宅价格变化情况:70个大中城市房价已连续3个月止涨。其中,67个城市房价环比下降,3个城市房价持平。江苏纳入统计的4个城市中,3跌1平。新华日报

11月,无锡(楼盘)、扬州(楼盘)、徐州(楼盘)的房价均出现环比和同比下跌,环比跌幅分别为0.7%、0.4%和0.7%;同比跌幅分别为4.3%、4.3%和3.8%。惟南京房价局势出现转机,结束了6月以来的5连跌,与上月持平,同比跌幅1.9%。然而,与之相映照的是,当地楼市库存又顶破了历史高位。12月17日,南京新房库存量达到的56332套。与2014年元旦当天35311套新房库存相比,库存量增加了2.1万套,增幅达60%。新华日报

“不是成交不给力,而是上市量太大,如果10、11月份没有破万的认购,可以想象现在库存可能6万套都打不住。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,如今的高库存,一是为6-9月的成交低迷买单;二是今年盲目攀高的开发销售任务惹的祸,去年成交太好,都按照去年的架势做计划,今年总体上市量就比去年多20%左右,明显激进了,客观上造成上市量居高不下。新华日报

“今年无锡楼市一季度抱团取暖,二季度呼吁政策松绑,三季度政策松绑小试牛刀,四季度成交翘尾。”无锡房地产协会副会长沈洵说,去年无锡商品房成交615万平方米,今年截至12月18日成交566万平方米,全年预计将达到600万平方米,有望与去年持平。新华日报

“然而,无锡楼市供大于求的格局并未改写,目前商品房库存量还有2040万平方米,可供销售25个月,这在全省是的,所以房价涨不上去。”无锡家居网主编王金艳表示。新华日报

沈洵分析,产业支撑不够及人口导入不足,是无锡楼市的问题。“无锡一年的人口导入才几千人,且以蓝领为主,而苏州(楼盘)一年的人口导入是19万,南京也有15万。”新华日报

不过他表示,无锡当地政府已从土地源头对市场进行调控。去年当地土地供应1400万平米,今年则大幅缩减至380万平方米,这也意味着,后市房源上市量将会明显下降。而当地拆迁安置房也从实物分配改为货币安置,以利市场存量房源进一步消化。“不过,在高库存面前,房价根本涨不起来,开发商也明白,只有以价换量,才能赢得持续发展。”新华日报

同为三线城市的扬州与徐州,同样面临人口导入不足的问题,供应速度明显超过市场购买速度,也使得房价上涨缺少支撑。新华日报

苏州房价虽未纳入国家统计局的统计范畴,但关注度在省内仅次于南京。新华日报

苏州房产高级分析师夏玮芬告诉记者,截至12月17日,今年苏州商品住宅共成交66333套,这样的成交量与去年同期基本相当。“三季度开始一系列的政策利好,给楼市注入活力。”截至昨日,苏州库存商品住宅5.9万套,相比前两个月,存量有所回落。根据前6个月的平均消化水平来看,存量消化周期基本上在12个月以内。从全年成交均价看,前11个月苏州单月住宅成交均价在10900元/平方米到12500元/平方米之间波动,综合成交均价约11500元/平方米。同比去年,综合成交均价有小幅上涨。但夏玮芬也表示,12个月左右的库存消化周期依然让开发商面临销售压力,从而牵制房价上扬。新华日报

“现在开发商的日子仍然不好过,必须开源节流。开源:想办法拓客跑量、回流资金;节流:压缩办公开支,压缩保安人员甚至连纸张的使用也从严了。”昨日,国内一大牌房企南京公司相关负责人透露。

距离年底仅十余天,尽管部分房企仍尽最后努力冲刺业绩,但是刷新成绩单的余地已很小。中原地产统计,当前发布业绩公告的33家上市房企中,有19家业绩完成率不足85%。

不仅如此,房企整体盈利能力也在减弱。近两年房企毛利率每年下滑有3-5个百分点,净利润率则每年下滑1个百分点。仅从利润率判断,房地产早已与高增长挥别。

“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已过去。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,房地产市场已步入“新常态”,面临着增速换挡、结构调整、政策完善以及品质提升等新形势。对于房企来说,未来最应该考虑的,是要客观分析市场供求关系变化,并转变发展方式,如着力推进绿色建筑、住宅产业化等。

南林大城市与房地产研究中心主任孟祥远认为,在政策刺激下,房价有望在明年二三季度出现变化。不过,由于房企自身面临经营成本攀升等因素,且市场观望情绪并未减弱,因此,接下来市场分化、差异化将会更加突出。

楼市开盘就卖钱的“好日子”,已一去不返。

 

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