[摘要] 自房地产调控新政出台以来，个人住房贷款出现了持续回落的局面。地产新政实施4个多月来，尽管大中城市的房价尚未发生明显下降，但交易量萎缩，市场闹哄哄的各种杂音很多，紧缩政策不断加码。现在，没有一家银行敢放信用贷款。
自房地产调控新政出台以来，个人住房贷款出现了持续回落的局面。以北京地区为例，央行数据显示，北京市个人住房贷款连续三个月降幅超过40%，7月份个人住房贷款更是环比大降93%。从8家银行已经披露中报的数据来看，调控政策对银行房贷业务影响明显。招商银行半年报显示，截至6月末，该行住房按揭贷款余额为3032.6亿元，在全部零售贷款业务中的占比已经从2009年底的71.66%下滑至67.93%。民生银行(5.56,-0.09,-1.59%)在截至6月末的住房抵押贷款余额为1061亿元，占零售贷款业务的50.51%，占比较去年末下降逾10个百分点。
“信贷业务是银行始终不能放弃的‘高产田’，肯定会变相使用各种方法给自己的资金找出口。”在北京大学金融业研究中心副主任吕随启看来，银行目前不断扩大消费贷业务的范围，可以让自己未来的业绩好看些。不过，由于消费类贷款短期内难出现爆发性增长，因此期冀该部分业务并不现实。于是，不少银行悄然拓宽了个人消费贷款的资金使用范围。
以往的“个人消费贷款”，主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款，不包含房贷。而现在，为吸引购房者的眼球，一些银行推出的个人消费贷款资金已然可以用于买房。早在一个月前，记者致电多家银行个人贷款部，工作人员明确表示，监管机构要求要严查消费类贷款用途，用于购房消费的贷款难以审批下来，而昨日，多家银行工作人员却换了说法。“消费类贷款可以用于购房，您只需带齐资料到我们行申请就行。”某股份制银行工作人员表示。
“不瞒你说，像万科、金地、保利、招商这些地产业内赫赫有名、现金流充裕的企业，过去我们都争着给他们放信用贷款，没有任何土地和工程做抵押。比如万科，一般都是年底把明年需要的上百亿的贷款盘子端出来招标，银行都抢着做。但现在不行了，因为交易量萎缩，众多地产商现金流明显下降，现在，没有一家银行敢放信用贷款。”
上周，一家股份制银行总行房地产部的负责人在南京调研时告诉记者，他们最近“密切关注地产业的任何异常波动”，对风险控制保持高度警惕。
“不仅信用贷款做不了，所有房地产开发企业的固定资产抵押贷款都将面临冻结，有地有房子也没有用。”省银监局的一位负责同志坦言，这种紧缩力度前所未有。
地产新政实施4个多月来，尽管大中城市的房价尚未发生明显下降，但交易量萎缩，市场闹哄哄的各种杂音很多，紧缩政策不断加码。中央领导同志近日在江苏明确表示，要继续贯彻房地产调控的一系列政策措施，切实巩固调控成果。
据银监会相关负责人称，银监会最近和国土部、住房和城乡建设部建立了一系列紧密型的会商协调机制，在掌握3000多宗、约19万亩的闲置土地情况后，还将对囤地、开发企业高负债率、长期拖欠土地出让金等一系列问题采取更严厉的措施。“没有松动的可能，只能不断加码。”
“调控到目前，我认为最现实的作用是市场预期已经发生改变，预期的积极变化比价格的变化更有意义，预期的变化是先导，其后续效应会有一个时滞。”江苏省银监局局长于学军说。
他说，预期的变化可从几个方面得到验证：一是过去3个多月来，大中城市土地成交量和地价逐渐走低，过去地王频生、价格飞天的区域，现在出现大面积流标。8月12日，南京就有两块地以比去年低得多的底价成交，北京和上海最近的几块住宅用地都以底价成交，这说明开发商的预期已经发生变化。抢做地王是因为预期还会涨，而底价成交或者无人应标说明市场乐观情绪已经发生变化。
“从我们接触的开发企业看，他们今年对金九银十已经不抱希望。去年的余粮不多了，如果再投入新项目就更捉襟见肘。现在开发商都想办法多备现金，以备过冬之需，这是一个行业进入低潮时必然会出现的情况。2008年底，我们去万科总部调研时，财务老总说账上趴着上百亿的现金准备过冬。但下面的这个冬天不像2008年，不会再有4万亿的救命钱，这个冬天有多长，说不清。”南京一家商业银行行长验证了于学军观点。
市场预期的第二个变化是并购行为已经浮现，自有资金雄厚的开发企业频频上演大吃小、好吃差、快吃慢的并购战。一些资质实力一般的开发企业已经或将要面临着出局的考验。“我们正接手北京王府井附近一个地产项目的并购贷款。开发企业手上的地不错，但管理和融资能力差，现金流明显不济，这个并购项目所需的贷款约15亿。”民生银行地产事业部的一位大区总监告诉记者。而从报端香港长实集团最近频频进入内地逆市拿地的情况看，每一轮调整，抵御能力弱的中小开发企业都会成为业界老饕的猎物，无论是在2008年国际金融危机最肆虐的时候，还是当下。
市场预期的第三个变化是消费者和银行日益理性。随着二套房、三套房贷的收紧，投机性需求明显受到抑制。新政以前，彻夜排队、闭着眼睛抢房的非理性行为销声匿迹，南京多数银行对三套房贷“免谈”。新街口工行的一位房贷经理，去年一个人放了1.5亿的房贷，今年只是一季度做了些业务，一个月三五笔。新街口交行房贷部人员告诉记者，来的人主要是还房贷和办经济适用房的公积金贷款，三套房什么的都是开发商瞎咋呼，实际上基本没人问，银行也不做。大家都不看好的时候，谁有毛病来买三套房啊？记者翻阅江苏多家银行二季度向监管部门的汇报材料，都不约而同地用较大篇幅谈如何进行房贷风险的排查和控制。
“这说明各方的认识已经到一个方向上来，这种预期的改变是长期博弈的产物，是坚持正确的调控方向不动摇的结果，来之不易，弥足珍惜。房地产价格畸高，固定资产投资过热，加大了通胀压力。实际上，通胀已经抬头，如果资产价格过高的势头不能得到有效遏制，双方形成叠加共振，一旦通胀全面爆发，就更难治理。对高房价保持如临大敌的警惕是十分必要的。”省政府参事、货币政策专家黄正威说。
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